Budaörs. Tavaly 70-ről indult, most 68-ért van fenn. Végül 65 lett a vége, 60-ért nem adták. A szomszédot is meg akarjuk venni hozzá, de csak akkor, ha odaadják 25-ért (most 40-ért hirdetik). Az önmagában értéktelen, túl keskeny, nem lehet rá építeni semmit, de nekünk jól jönne a plusz terület. Így lett a 45 milliós tervből 90. Ahogy Econ írta anno, 100 alatt használható telek nem nagyon van, és igaza volt.

De ez a telek (szomszéd nélkül) is jó, viszont így nem lenne garázsunk, a beépíthetősége 68 nm. Összközműves, lapos, zöldövezeti. Ha ránézel a comra, ennél nem találsz olcsóbbat, vagy ha igen, azt el kell felejteni, annyira szar. Mi 1,5 éve küzdünk ezzel, belefáradtunk.

Múlt héten néztünk Budafokon egy jót, de körben mindenhol cigányputri (nem vicc). Mindez 77-ért. 70+-ért távvezeték melletti van, bontandó házzal.

2-hete eladtak Budaörsön 72-ért egy egész jót, az 700 nm alapterület, bontandó gazdasági épülettel, talán 15% beépíthetőséggel. Amúgy az se volt rossz vétel, el is vitték azonnal.

Néztük Kelenvölgyet is, ott 90-től indul a licit, de azok is 500 nm körüliek, meg azért ott is olyan a környék, hogy ugyan nem cigányos, de azért látszik, hogy kell még 20-30 év, mire a plebsz kihal onnan. Ennek meg azért szar az optikája egy 200-millás beruházás esetén.

Most egyébként nagyon megindultak a telkek, sorban kerülnek le azok, amelyek ugyan drágák, de legalább egész jók.

Ez igy ebben a formaban baromsag. Eleg sok az idiota elado, aki inkabb kitart, de nem racionalis alapon.

elmentunk, 2x megneztunk egy kecot, adtunk ra ajanlatot. 52ert hirdette a csoka, 47-48at mondtam ra, mert kell vele foglalkozni felujitas ugyileg is, es egyebkent az adottsagai epuleten belul sem a legjobbak (erkely arnyekos oldalra nez, ami elott egy fa mindent bearnyekol, erkely full felujitando, stb), kovezni is kell mert toredezettek, falak es gipszkartonok sem mindenhol veglegesek, vakolandok.
O 50 alatt nem adja. OK, akkor kend a hajadra, egyebkent idore kene eladnia mert koltozne tovabb es ott mar foglalozott az uj kecora, kene a penz.

Par nap mulva meghirdettek a szembeszomszed lakast, ugyanakkora alapterulet, fullon es sokkal minosegibb modon felujitva, nulla perces uj haztartasi gepekkel, felujitas utan senki nem lakta, felujitott erkellyel, napos oldalra nez, azonnal koltozheto.
Ezt magasabb aron hirdettek, de 8% alkuval olcsobbra kijott mint a foglalkozos szembeszomszed (es ennek a tulaja mindenben van kb, csak lepeskenyszerben nem, ugy ki van tomve)

Eredmeny? Mi lassan a koltozest szervezzuk, a szembeszomszed meg azota 1-2% al magasabb aron hirdeti tovabb ugyanazt a portekat….. mikozben neki idore kene moccannia

[ Szerkesztve ]

+1 Pont ezt akartam mondani, hogy nem csak vevő, hanem eladó oldali kényszer is létezik a világon

Amiről te beszélsz, az egy objektíven szarul árazott kégli, mivel jobb adottságokkal volt olcsóbb ugyanott. De ha az egész környék árszínvonala egységesen emelkedik, akkor nincs miről beszélni. Ilyen félreárazások mindig is voltak, de nem ez reprezentál egy teljes piacot. És lehet, hogy a ti esetetek volt a kivétel, mert a fickó belement egy komoly alkuba (lehet, hogy pont azért, mert ki van tömve).

Létezik eladói oldalról is nyilván, de ha nincs ilyen nyomás jól csinálják!

Ennel sokkal durvabb felrearazasok vannak azon a kornyeken, nem egy ilyen kecot lattam sajnos, nem 1 peldas minta.
Pl amit most veszek, 750K/nmre jon ki, jobb lokacio mellett. Kisebb alapteruletu keco, nagyon zajos fout mellett, szepen felujitva meg 900K/nm ert van hirdetve…..
Na most ilyen elvarasok mellett hogy magyarazod el esszeruen egy eladonak, hogy ha 15-20% enged, akkor lesz pariban a nyugodtabb, joval csendesebb kornyeken levo felujitottal, de attol meg az o lakasa az ejjel nappal forgalmas 6savos gyorsforgalmira nez, amit szinten figyelembe vesz egy vevojelolt?

A masik ugyanilyen keco, felujitott lakas iszonyat lelakott epuletben, ugyanilyen fout mellett, (kivulrol nekem az Eurotripes “welcome to bratislava!” pozsonyi gettos jelenet ugrott be rola, a kilincset a fobejaraton szoszerint 5-10db domestosos ronggyal fognam meg max), az is 850K/nm aron…..

Szerintem ez nem mond ellent annak, amit a kolléga is írt. Ha beragadnak ezek a kecók, akkor előbb-utóbb a piac utoléri őket, hiszen az alacsonyabban árazottak elkelnek. Most amit írtál konkrét példát, azok ilyen pár százalékos eltérések, de legyen 10-15. Ez 1-2 év alatt megy majd úgyis a lecsóba.

Persze ez azoknál az ingatlanoknál áll, ahol a kínálat szűkös/speciális. A Flóriánon nehéz lenne ilyesmivel operálni random panel esetében.

Nyilván ti is megadtátok volna a szarabbért az 50-et, ha nem lett volna éppen szabadon egy jobb. Ilyen 2 milliókon az ember nem áll neki g*cizni.

"Na most ilyen elvarasok mellett hogy magyarazod el esszeruen egy eladonak, hogy ha 15-20% enged, akkor lesz pariban a nyugodtabb, joval csendesebb kornyeken levo felujitottal, de attol meg az o lakasa az ejjel nappal forgalmas 6savos gyorsforgalmira nez, amit szinten figyelembe vesz egy vevojelolt?"
Miert kene ezt neked elmagyarazni neki? Hulyenek lenni joga van mindenkinek, raadasul lattunk mar olyat a tortenelem folyaman, hogy racionalisan teljesen ertelmetlenul arazott lakasok is elmentek valamiert. Valoszinuleg ugyanebben bizik ez az elado. Ha van mas kinalat a kornyeken, akkor nem tokre mindegy? Ha meg nincs mas kinalat, akkor bizony lehet arazni barhogy, legfeljebb nem lesz uzlet.
Olyan sok ertelme cherry-pickelni nincs hirdeteseket, leginkabb arra alkalmasak, hogy megmutassanak nehany fura jelenseget. De piaci altalanossagokat nem lehet beloluk levonni. Foleg, mert ezek a hirtelen emelek 20M-t a semmire jelensegek leteztek tavaly is, megse mozgott a nagy atlag, most meg mozog. Egy dolog az ami viszont picit anomalia jellegu nekem: Balogh Laci mindig azt nyilatkozza, hogy az arak egyelore nem kezdtek felmenni. De emellett le szokta hozni azokat a cikkeket is, hogy a hirdetesi arak hogyan valtoztak. Mi a megfejtes? Az egyik esetben tranzakcios, a masikban pedig hirdetesi arakrol beszel? Vagy a 3-4 szazalek nala nem aremelkedes?

Most leginkabb az a kerdes, hogy meddig tart a kereslet elenksege. Van esely, hogy Q1 utan kifullad, de arra is, hogy megmarad. CSOK+ eseten egyebkent nyilvan van olyan csoport, akinek sokkal jobb deal, mint a CSOK volt, meg akkor is, ha osszessegeben joval kevesebb a jogosult. Ezert differencialtan tud eros hatast hozni, de szinte biztosan Q1-ben csucsosodik ki a dolog idoben. Egyszeruen azert, mert aki tudta, hogy jobban jar a dologgal, az alig varta az ev elejet.

Masik fontos kerdes a lakashitel kamatok varhato mozgasa. Ennel tovabbra is tartom, hogy iden 5.5% alatt szinte kizartnak tartom, hogy legyen nagyobb tomegek szamara. Ami meg megint olyan, hogy joval jobb, mint tavaly, de azert pl. egy berleshez kepest jelentosen dragabb egy ugyanolyan kategorias lakas havi torlesztoje jo 75%/25 ev eladosodas eseten is.

Persze meg fontos kerdes a realberek alakulasa, meg a befektetesi hozamoke. Elobbi novoben, utobbi csokkenoben, lakaspiacnak mindketto kedvez. Ami egyelore meg nem biztos, hogy lenyegi szintre novi ki magat, de vannak jelei, hogy a munkanelkuliseg is elszabadulhat. Ez meg nem kedvezo, de meg nem egyertelmu, hogy mekkora szintre futhat ki es milyen idotavon.

Osszessegeben a lakaspiacnak, meg aremelkedesnek kedvezo tenyezok legalabb a Q1 vegeig egyertelmuen tobbsegben vannak. Akkor miert ketelkedunk az ezt visszaigazolo adatokban? Nem ertem. En nagyon orulnek, ha nem lenne iden ingatlan aremelkedes, de van. A donteseimet kell a valosaghoz igazitanom, nem forditva. Mert az utobbi nem fog sikerulni.

Mert nem nőtt a kereslet és akinek pmap-ban a pénze az még nincs a piacon

Nem adtam volna meg egy forinttal tobbet sem a szarabbikert Szepen el is felejtettuk azt az eladot, az egy teljesen random dolog volt hogy pont ott van az igenyeknek megfelelo tipusu
parkettat, kovet, festeket tud venni az ember, egy lakasba, ellenben napfenyt es tajolast, ha fejre all sem tud

Akkor inkább arról van szó, hogy a kecó nem volt "beleszeretős". Mert ha meg igen, akkor nem 2 millión múlik a biznisz. Innentől meg tényleg nehéz erről az árazás dologról beszélni.

Cherry pickingről jut eszembe, az egyik figyelt ingatlanról jött az értesítés, hogy változott az ára, természetesen emeltek rajta
Róla van szó, ugrott 145-ről 155-re - szerintem ezt ennyiért senki nem fogja megvenni, ráadásul már legalább egy éve hirdethetik (nem biztos, hogy pont ezzel a hirdetéssel).

Ez nem beleszeretes tenye, hanem racionalisan a parametereke.
Azon a kornyeken egyentipusu elrendezesu lakasok vannak, azonos alapterulettel.
Hirdetnek is tobbet a kornyeken.
Az alapterulet, elrendezesen kivul mi marad mint figyelembe veheto szempont? Felujitottsag foka, tajolas, fenntartasi koltseg, epulet anyagi helyzete es kulso allapota stb

Ha X osszegert ugyanabbol kapsz 0 perces felujitott napos oldalra nezot, miert fizetnel 1.05X et sotet oldalra nezo felujitasra szoruloert ? Ugy hogy egyebkent 50mes setakorzetben ugyanolyan meretu lakasbol van tobb, napos oldalra nezo, enyhen felujitando is, 0.9-0.95X-ert is

Ertem hogy papiron ez 2-4M, de akkor azt mar olyanra locsolod el aminek van komparativ elonye a masikhoz kepest. Vagy mondjuk a 19% pmaphoz kepest, mert havi szinten az 60-70K plusz ha nem kell hozzanyulnod

Hááát, nekem kicsit kilóg a lóláb. Most érted, 48-ért megvennéd a szart, de 50-ért nem? Mert ha szar, akkor miért adnál érte 48-at? A két ár között van 3% difi. Oké, különbözőek vagyunk, de számomra nem 3%-on múlik egy üzlet.

Kiváncsi leszek mennyivel a lejárati idő előtt (25 február/március) fognak megremegni a kezek és kezdik kicsit előrehozni a vásárlást (minimum a gondolatát), nehogy ráfussanak egy már "mindenki" venne + esetleges ezzel járó pmap kivételi bünti emelés kombótól való félelmükben.

Mondjuk jah, inkább az szokott lenni, hogy rosszat alkuval sem veszel meg (szívesen).
Jót meg felárral is.

Ideális esetben az eladó is tudatában van ennek.

[ Szerkesztve ]

Azért nagyon durva árak, persze arányában nézem vidék sokszor jobban horror,de a 100e/nm egy telekért, nagyon kemény pénz még nem szoktam hozzá

Én valamikor nyár közepe-vége felé kezdem el nézegetni a kégliket.
Év végévvel kifut a 3 év az előző lakás eladásától számolva (konkrét dátumtól kell számolni, ha igen pontosan mikortól és az új vétel melyik mozzanatának időpontját kell 3 éven belül teljesíteni?) tehát, ha tovább várok, akkor 1,52 MFt-tal több vagyonszerzési illetéket kell fizetnem. (Persze kiszámolom ez hány havi állampapír kamat, mert lehet megéri inkább tovább tartani a papírt és nem elkapkodni a vásárlást)

100k az alja. Ez Budán a többszöröse.